Договор аренды: образец для помещения под бизнес и что в нём дописать
Договор аренды нежилого помещения: образец под небольшую студию и разбор по пунктам — объект, срок, плата, повышение, залог, ремонт и что меняется для квартиры.
Ольга
Основатель малого бизнеса, партнёр
9 мин чтения
«Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение площадью 20 м², расположенное по адресу: [Полный адрес торгового центра]». Так начинается образец договора аренды, который я получила в LibraChat для маникюрной студии. Выглядит аккуратно. Но в торговом центре десятки помещений по одному адресу, и по такому пункту не понять, какое из них сдано.
Договор аренды без точного описания объекта закон считает незаключённым. Поэтому образец полезен не тем, что его можно подписать как есть, а тем, что на нём видно, где договор аренды бывает тонким. Именно эти места я проверяю перед подписью своего.
Образец договора аренды помещения после правок
Каркас договора аренды помещения после всех правок. Поля в скобках заполните своими данными:
Стороны: [название ООО], ИНН [ ], в лице [должность, ФИО], действующего на основании [Устава], — Арендодатель; ИП [ФИО], ИНН [ ], ОГРНИП [ ] — Арендатор.
Предмет: нежилое помещение № [ ] на [ ] этаже здания по адресу [ ], кадастровый номер [ ], площадью [ ] м², отмеченное на плане (приложение 1), для размещения [маникюрной студии].
Передача: по акту приёма-передачи с описанием состояния помещения и показаниями счётчиков (приложение 2) в течение [ ] дней с даты подписания.
Срок: с [ ] по [ ]; о продлении стороны сообщают письменно не позднее чем за [30] дней до окончания срока.
Плата: [ ] рублей в месяц, не позднее [5] числа текущего месяца, переводом на счёт Арендодателя; коммунальные услуги — по показаниям счётчиков, по счёту Арендодателя в течение [ ] дней.
Изменение платы: не чаще одного раза в год, только дополнительным соглашением и не более чем на [ ] %; предложение — письменно не позднее чем за [60] дней; если Арендатор не согласен, он вправе расторгнуть договор без штрафа, предупредив за [ ] дней.
Обеспечительный платёж: [ ] рублей в течение [ ] дней; покрывает просрочку платы и ущерб помещению; возвращается в течение [ ] дней после возврата помещения по акту или засчитывается в плату за последний месяц.
Ремонт и улучшения: текущий ремонт — Арендатор, капитальный — Арендодатель; неотделимые улучшения — только с письменного согласия Арендодателя и с порядком компенсации [ ].
Субаренда: только с письменного согласия Арендодателя.
Расторжение: по соглашению сторон или в одностороннем порядке с уведомлением за [ ] дней в случаях [ ].
Ответственность: за просрочку платы — пени [ ] % от суммы долга за каждый день просрочки.
Реквизиты, адреса для уведомлений и подписи сторон.
Начинала я с образца, который прислал LibraChat: в нём были стороны, предмет, срок, плата, обеспечительный платёж, ремонт и подписи, но в самом общем виде. Остальное пришлось дописать.
Запрос, который дал образец
Пример я взяла из своей среды: студия маникюра снимает небольшое помещение в торговом центре.
Составь в Word образец договора аренды нежилого помещения 20 м² под маникюрную студию в торговом центре: арендодатель — ООО, арендатор — ИП. Срок 11 месяцев, арендная плата фиксированная плюс коммунальные по счётчикам, обеспечительный платёж в размере месячной платы, текущий ремонт за арендатором.
В конце моего запроса стояла ещё одна фраза: «Данные оставь полями в квадратных скобках». Её стоит оставить и вам. Площадь, вид бизнеса, стороны и срок замените своими и отправьте запрос в LibraChat. Файл Word «Договор аренды нежилого помещения» пришёл в ответе. В нём шесть разделов: предмет, срок, плата, обеспечительный платёж, ремонт и заключительные положения, затем подписи. Всё, что я назвала в запросе, на месте. А всего, что я не назвала, нет. Это главное, что нужно знать о любом образце.
Если сдаёте квартиру, а не помещение
Квартиру человеку сдают не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения, это глава 35 ГК РФ. Каркас похож, но есть свои обязательные места. Срок найма не может быть больше пяти лет. Всех, кто будет жить вместе с нанимателем, указывают в договоре, это статья 677. А в акте передачи, кроме показаний счётчиков, нужна опись мебели и техники: без неё при выезде не доказать, что диван был целым.
Если вы, наоборот, снимаете квартиру, проверить её и договор до подписи поможет статья про аренду квартиры с нейросетью. А общий каркас любого договора с разбором по пунктам есть в статье про образец договора.
Объект: номер помещения, этаж и план
По статье 607 ГК РФ объект должен быть описан так, чтобы его можно было точно определить. Адреса торгового центра и площади для этого мало.
Я бы дописала номер помещения по поэтажному плану, этаж и кадастровый номер, если он есть. И приложила бы план-схему с отмеченным помещением как приложение к договору. Это одна страница, которая закрывает самый дорогой спор: что именно вы арендовали.
Второе, чего нет, — акт приёма-передачи. Помещение передают по акту, и в нём фиксируют состояние стен, пола, сантехники и показания счётчиков на день передачи. Без акта при выезде вам нечем доказать, что трещина на стене была до вас.
Срок 11 месяцев: почему именно он
Срок в образце стоит ровно такой, как я просила: 11 месяцев с [даты] по [дату]. Это не случайная цифра. Договор аренды помещения на год и больше нужно регистрировать в Росреестре, а на срок меньше года регистрация не нужна. Поэтому договор на небольшое помещение удобно заключать на 11 месяцев и продлевать.
Как продлевать, образец не сказал. По статье 621 ГК РФ, если вы продолжаете работать в помещении после окончания срока и арендодатель не возражает, договор возобновляется на неопределённый срок. Удобно, но такой договор каждая сторона может прекратить, предупредив другую за три месяца. Для студии, вложившейся в ремонт, это риск. Я бы прописала порядок продления прямо: за сколько дней стороны сообщают, продлевают ли договор.
Плата: сумма есть, срока нет
Арендная плата в образце фиксированная, коммунальные услуги — по счётчикам. Но не сказано главное для бухгалтерии: до какого числа платить. Без срока в договоре действуют сроки, обычные для такой аренды (статья 614 ГК РФ), а их стороны могут понимать по-разному. Строка «не позднее [5] числа текущего месяца» и способ оплаты снимают этот спор. И для коммунальных: кто снимает показания и по чьему счёту вы платите, по счёту арендодателя или напрямую поставщикам.
Отдельно — повышение платы. В образце пункта о нём нет, а в договоре от арендодателя он может появиться, и написан будет в его пользу. Одну такую формулировку я проверила вторым запросом.
Повышение платы: пункт, который стоит переписать
Проверь пункт договора аренды помещения: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату не чаще одного раза в год». Чем он опасен для арендатора-ИП и что предложить взамен? Весь договор не переписывай.
В кавычки вставьте свой пункт о плате, вместо «арендатора-ИП» — свою форму.
Ответ начался с точной оценки:
Опасен не лимит «раз в год», а право поднимать плату в одностороннем порядке и на любую сумму.
С этим я согласна. «Раз в год» ограничивает только частоту. Поднять ставку вдвое такой пункт не мешает. Ответ предложил заменить его механизмом, и первая строка замены звучит так:
Размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год и только по письменному дополнительному соглашению сторон.
Дальше в предложенной редакции — индексация не выше индекса потребительских цен с потолком в процентах и срок уведомления:
Предложение направляется письменно не позднее чем за 60 календарных дней.
И право арендатора выйти из договора без штрафа, если новая цена не устраивает. Цифры в такой редакции — предмет торга, а не закон: 60 дней и потолок в процентах вы обсуждаете с арендодателем. Но три элемента я бы отстаивала всегда: письменное уведомление, потолок повышения и право уйти без штрафа. И одно добавила бы к редакции из ответа: уведомление приходит на адрес, указанный в договоре. Иначе спор начнётся с того, получали ли вы письмо.
Обеспечительный платёж: когда его вернут
Сумму и срок внесения образец указал: месячная плата в течение [N] дней после подписания. А что покрывает платёж и когда его возвращают, не сказано ни слова.
Обеспечительный платёж регулирует статья 381.1 ГК РФ: он засчитывается в счёт долга или ущерба, а если их нет, возвращается. Неиспользованный платёж по закону возвращают, если договор не говорит иное. Но срок возврата и то, что именно платёж покрывает, закон за вас не пропишет. Пропишите три вещи:
что именно он покрывает: просрочку платы, ущерб помещению;
в какой срок его возвращают после возврата помещения по акту;
можно ли зачесть его в плату за последний месяц.
Последнее снимает спор о возврате на выезде.
Ремонт и чего ещё нет в образце
Текущий ремонт за арендатором, как я и просила. Капитальный по умолчанию лежит на арендодателе, это статья 616 ГК РФ, но строчкой в договоре это лучше закрепить.
Для студии маникюра важнее другое: неотделимые улучшения. Подвести воду к рабочим местам, поставить вытяжку, проложить проводку под лампы — всё это остаётся в помещении. Если сделать это без согласия арендодателя (берите его письменно), по статье 623 ГК РФ стоимость вам не вернут. Согласие и порядок компенсации лучше прописать до ремонта.
Нет в образце и того, что понадобится через полгода работы: можно ли сдать часть помещения мастеру в субаренду (только с согласия арендодателя, статья 615), как расторгнуть договор досрочно и что грозит за просрочку платы. Их можно добавить, не начиная заново: попросите в том же чате дописать нужные разделы, и документ останется в формате Word.
Проверьте договор аренды до подписи
Перед подписью прочитайте договор как человек, который через год будет с арендодателем спорить, и найдите ответы на три вопроса. По тексту договора посторонний найдёт ваше помещение? Сколько вы будете платить через год и кто это решает? Что и когда вам вернут, когда вы съедете?
Ответы нейросети бывают неточными, а договоры аренды особенно зависят от деталей. Готовый черновик покажите юристу, прежде чем подписывать. Пока он читает, сверьте с планом торгового центра номер своего помещения. Он совпадает с тем, что вы впишете в договор?
договор аренды образецбизнес и документыаренда помещениядоговоры
