Договор о намерениях купли-продажи недвижимости: образец
Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости для обсуждения помещения. Отличия от предварительного договора и вопросы до передачи денег.
О
Ольга
Основатель малого бизнеса, партнёр
8 мин чтения
«Это только намерения, подписывай спокойно». Так мне объяснили присланный документ о помещении под мастерскую. Внутри стояло: «Покупатель обязуется заключить договор купли-продажи». А я пока хотела посмотреть план и понять, поместится ли упаковочный стол. Поиск «договор о намерениях купли продажи недвижимости образец» начался с попытки заменить бланк. Закончился вопросом: что именно я согласна обещать?
Я проверила формулировки и разделила три задачи: зафиксировать обсуждение, обязаться заключить сделку позже, передать деньги. Для каждой нужны свои условия. Ниже разбираю четыре заблуждения и даю образец для первой задачи: мы обсуждаем готовое отдельное нежилое помещение, денег не передаём, обязанности купить или продать пока не принимаем.
Миф: договор о намерениях купли-продажи недвижимости — образец без обязательств
Название кажется мягким. Содержание может быть совсем другим. Пункт об обязанности заключить основной договор нельзя игнорировать потому, что на первой странице написано «о намерениях».
В пункте 47 постановления Пленума Верховного суда № 49 от 25 декабря 2018 года разъяснено: при определении вида договора учитывают предусмотренные законом признаки и содержание обязательств независимо от названия. Поэтому я читаю прежде всего глаголы. Кто «обязуется», что «вносит», в какой срок «заключает» и за что «уплачивает»?
В моей ситуации продавец хотел уверенности, что я не исчезну после просмотра. Я отвела на первый осмотр 40 минут: посмотреть проходы и прикинуть расстановку оборудования. Для решения о покупке требовались ещё документы. Мы пока обсуждали разные стадии подготовки. Подпись не устраняла это расхождение.
Я сделала короткую таблицу, чтобы обсуждать с собственником цель бумаги, а не спорить о её заголовке.
Наша задача · Что следует выразить в документе · Что проверить до подписания
Зафиксировать текущий интерес — Какой объект обсуждается, что осталось выяснить; обязанность заключить продажу не принимается — Нет ли противоречащих этому обещаний купить, платежей, штрафов или исключительности переговоров
Обязаться заключить сделку в будущем — Условия предварительного договора по статье 429 ГК РФ — Предмет, требуемая форма, срок и другие условия под конкретную сделку
Передать деньги — Правовое основание, назначение суммы и согласованные последствия — За что платим, кому, когда, как сумма учитывается и что происходит при разных причинах несостоявшейся сделки
Есть оговорка, которую я больше не пропускаю. Отсутствие обязанности купить не разрешает обманывать другую сторону на переговорах. Статья 434.1 ГК РФ устанавливает требования добросовестности; за недобросовестное поведение возможна ответственность. Фраза «претензий быть не может» не делает любые действия допустимыми.
Миф: предварительный договор — просто более подробный лист
У предварительного договора другая задача. По статье 429 ГК РФ он создаёт обязанность заключить основной договор в будущем на предусмотренных условиях. При уклонении возможен спор о понуждении к заключению договора. Это уже существенное обещание.
Мне предлагали оставить пункт о покупке, «чтобы документ выглядел серьёзнее». Я отказалась. Пока неясно, подходит ли помещение мастерской, серьёзность должна выражаться в точных вопросах и честном ответе о стадии решения.
Если ты как раз хочешь закрепить будущую сделку, подготовь сведения для предварительного договора:
Кто будет продавцом и покупателем, кто подписывает документ и на каком основании.
Как определить конкретный объект: адрес, кадастровый номер, площадь и другие сведения по документам.
В какой срок планируется заключить основной договор.
Какие условия требуется согласовать: цена, расчёты, освобождение помещения, имеющиеся ограничения и другие важные для сторон вопросы.
Какая форма нужна именно этой сделке и, соответственно, предварительному договору.
Последний пункт нельзя заменить скачиванием Word. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного; нарушение требования к форме влечёт его ничтожность. Это правило разъяснено и в пункте 24 того же постановления Пленума.
Не рассчитывай также, что пропущенная цена автоматически оставляет документ ни к чему не обязывающим. Пункт 25 разъясняет значение предмета или условий, позволяющих его определить, для заключённости предварительного договора. Разбирать конкретный текст и недостающие условия стоит с юристом до подписи, а не по названию файла после неё.
Я собрала вопросы о помещении отдельно. Где проходит граница объекта? Соответствует ли план тому, что мы увидели? Кто занимает помещение сейчас? Какие сведения о правах и ограничениях подтверждены документами? Эти ответы требовались мне для решения о покупке, даже если переговорный протокол помещался на одном листе.
Миф: деньги можно добавить одной строкой
В одном из вариантов мне предложили вписать сумму «для подтверждения интереса». Ни назначения, ни последствий не объяснили. От этой строки я остановила согласование. Сначала нужно понять, о каком платеже вообще говорят.
Задаток и аванс нельзя считать взаимозаменяемыми словами. По пункту 4 статьи 380 ГК РФ задаток по соглашению сторон может обеспечивать обязанность заключить основной договор на условиях предварительного. Это не означает, что любой перевод с комментарием «за помещение» автоматически получает такие свойства.
До перевода я задала бы вопросы:
Какое обязательство связано с суммой и где оно записано?
Сумма идёт в цену, оплачивает отдельную услугу или имеет другое назначение?
Кто получает деньги и как подтверждены его полномочия?
Что происходит, если проверка документов выявит проблему, покупатель откажется или продавец выберет другого покупателя?
В каком порядке подтверждаются передача, возврат или зачёт суммы?
Согласованные ответы нужно выразить в подходящем документе. Общая надпись «возврат по закону» не объясняет участникам, какие условия они приняли. Я не стала переносить платёж в наш протокол: для обсуждения плана помещения он не требовался.
Если деньги уже переданы, начинать стоит с проверки существующих документов и обстоятельств у юриста. Новый заголовок «о намерениях» не меняет задним числом назначение состоявшегося платежа.
Договор о намерениях купли-продажи недвижимости: образец для обсуждения
Мы выбрали протокол текущих намерений. Его ситуация узкая: обсуждается готовое нежилое помещение целиком у одного собственника; пока нужно получить сведения и решить, продолжать ли подготовку покупки. В образце нет задатка, бронирования или обязательства заключить продажу. Для доли, строящегося объекта и договорённости о деньгах нужен другой разбор.
ПРОТОКОЛ ТЕКУЩИХ НАМЕРЕНИЙ
по обсуждению возможной покупки нежилого помещения
[Город], [дата]
Участники: [наименование или ФИО собственника, сведения об участнике и подписанте] и [наименование или ФИО заинтересованного покупателя, сведения об участнике и подписанте].
1. Обсуждаемый объект
Готовое нежилое помещение по адресу [адрес], кадастровый номер [номер], площадь [площадь по документам]. Сведения указаны для определения предмета обсуждения. Покупатель рассматривает помещение для упаковочной мастерской.
2. Текущее состояние обсуждения
Участники выражают заинтересованность в рассмотрении возможной купли-продажи. Окончательное решение о заключении договора не принято. Настоящим протоколом участники не принимают обязательства заключить основной или предварительный договор купли-продажи.
3. Вопросы для дальнейшего рассмотрения
Участники планируют обсудить сведения о зарегистрированном праве и ограничениях, план помещения, фактическое использование и условия освобождения. Перечень документов для проверки и дату следующего обсуждения предполагается согласовать отдельно. Этот план не устанавливает срок обязательного заключения сделки.
4. Цена и денежные средства
Цена возможной сделки и порядок расчётов остаются предметом обсуждения. Настоящий протокол не предусматривает передачу аванса, задатка или иной суммы. Денежные средства по нему не передаются.
5. Переговоры
Протокол не устанавливает исключительности переговоров и обязанности резервировать объект. Участники сохраняют возможность решить, продолжать ли обсуждение, с соблюдением требований закона о добросовестном ведении переговоров. Обязанность заключить сделку может возникнуть на основании отдельного надлежаще оформленного соглашения.
Подписи участников: [подпись, ФИО, должность при необходимости] / [подпись, ФИО, должность при необходимости].
Заполняй этот вариант только при совпадении цели. Если собственник в действительности обещает резервирование за плату, а ты обязуешься купить, такой протокол не описывает вашу договорённость. Потребуется подготовить документ с соответствующими условиями и проверить его правовые последствия.
Миф: раз сведения внесены, документ можно подписывать
После заполнения проверь взаимный смысл пунктов. В одном абзаце может остаться «окончательное решение не принято», а в другом появиться дата обязательной покупки. Исправление шапки этого противоречия не уберёт.
Я использую такую проверку перед отправкой проекта: отмечаю обязательства, денежные условия и неизвестные сведения разными комментариями. Убираю только то, от чего стороны действительно отказались. Если вопрос открыт, не превращаю его в согласованный факт ради аккуратного вида документа.
В LibraChat можно подготовить перечень вопросов и черновик по согласованным сведениям. Вместо одного поиска «договор о намерениях купли продажи недвижимости образец» вставь в чат свою задачу, предварительно убрав персональные данные и закрытые подробности:
Обсуждаем покупку готового нежилого помещения целиком. Обязанность заключить сделку пока не принимаем, денег не передаём, исключительность не согласована. Известно: [сведения]. Открытые вопросы: [перечень]. Сначала перечисли вопросы для сторон и юриста. Затем подготовь проект протокола текущего обсуждения. Не добавляй обязательства, цену или сроки, которых нет в исходных данных. Отдельно отметь формулировки, которые могут противоречить указанной цели. В заключительном блоке перечисли, какие правовые последствия специалисту предстоит проверить до подписи.
Для более сложного проекта пригодится разбор работы с договором. Описание тарифов LibraChat пригодится, когда выберешь режим дальнейшей работы с черновиками. Ответ чата помогает подготовить обсуждение; правовую оценку конкретной сделки и документа я доверяю юристу.
Теперь просьба «подтвердить серьёзность намерений» для меня означает договориться о следующем действии. В тот раз я попросила план помещения и сведения для проверки. Подписывать обязанность купить ради возможности продолжить разговор мне не понадобилось.
