Образец договора квартиры: найм между двумя гражданами
Образец договора квартиры для найма между гражданами: каркас с полями, срок, платежи и акт передачи. Что согласовать заранее и какие условия проверить с юристом.
Ольга
Основатель малого бизнеса, партнёр
8 мин чтения
Первый черновик предлагал передать квартиру в собственность. А я собиралась предоставить её человеку для проживания и получать ежемесячную плату. После этой ошибки образец договора квартиры пришлось перестроить под найм жилого помещения между гражданами. Переименованный заголовок оставлял внутри условия продажи. Сначала нужно было заменить само основание сделки.
Коротко: ниже каркас именно для найма целой жилой квартиры между гражданами. Его можно скопировать, заполнить согласованными условиями и передать на правовую проверку. Начни с полномочий наймодателя и описания помещения. Затем проверь, как даты проживания соотносятся с оплатой и передачей ключей.
Из продажи в найм: что меняется в основании договора
Я сначала смотрела на внешний вид: аккуратные разделы, место для подписей, понятная сумма. Пропустила назначение сделки. Фраза о переходе собственности принадлежала другому виду отношений и не исправлялась вычиткой адреса квартиры.
Для нашего случая ориентиром стала статья 671 ГК РФ: наймодатель предоставляет жильё за плату для проживания. Собственник или уполномоченное им лицо и гражданин-наниматель должны быть определены. По статье 673 речь идёт об изолированном жилом помещении, пригодном для постоянного проживания. Здесь я беру всю квартиру, без отдельных долей и поднайма.
Перед заполнением я собрала исходные сведения:
Кто подписывает со стороны наймодателя и на каком основании.
Кто будет проживать, на какой срок и при каких платежах.
Как стороны запишут результаты осмотра и подтвердят получение ключей.
Если квартиру показывает один человек, а подписывать должен другой, сначала выясни полномочия. Доступ к ключам сам по себе не объясняет право заключать договор. Данные сторон и документы о помещении проверяются по действительным документам, а не по убедительности переписки.
Мне помогло сопоставить содержание старого бланка с нашей задачей:
Что проверяю · Для выбранного найма · Что не переносить автоматически
Результат сделки — Предоставление квартиры для проживания — Переход права собственности
Платёж — Плата за согласованный период найма — Выкупная цена квартиры
Объект — Конкретная жилая квартира — Доля, комната или нежилой объект из другого шаблона
Это проверка выбора формы, а не повод самостоятельно переписывать сложную сделку из неподходящего образца. Если есть несколько собственников, представитель, несовершеннолетние участники или другие особенности, состав участников и условия нужно отдельно разобрать с юристом.
Как заполнить образец договора квартиры для проживания
Я сделала каркас с незаполненными полями. Квадратные скобки показывают, какое решение ещё предстоит принять. Удалить скобки недостаточно. Если условие не согласовано, его нельзя заменять фразой, которая просто похожа на договорную.
Скопировать можно блок от названия до подписей. Перед использованием юридические условия нужно проверить применительно к своей квартире и сторонам. В каркасе намеренно нет готовых штрафов и произвольного срока досрочного прекращения.
Каркас для заполнения и согласования
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОЙ КВАРТИРЫ
Место заключения: [населённый пункт]. Дата: [дата подписания].
1. Участники. Наймодатель: [ФИО, реквизиты документа, адрес для связи], основание полномочий: [сведения о праве на квартиру или полномочиях представителя]. Наниматель: [ФИО, реквизиты документа, адрес для связи]. Далее совместно — стороны.
2. Квартира и проживание. Наймодатель предоставляет нанимателю для проживания квартиру: [полный адрес, номер, площадь и другие сведения для однозначного определения помещения]. Сведения о праве наймодателя: [документ и реквизиты]. Постоянно проживающие с нанимателем граждане: [согласованный перечень]. Описание имущества включено в приложение [номер].
3. Срок. Срок найма согласован с [начальная дата] по [конечная дата]. Передача квартиры назначена на [дата или согласованный порядок определения даты]. Вопросы регистрации возникающего обременения и действий сторон согласуются с учётом выбранного срока и требований закона.
4. Расчёты. Плата за пользование квартирой: [сумма] рублей за [период]. Оплачиваемый период начинается [условие]. Срок внесения: [дата или правило], способ: [согласованный способ], подтверждение оплаты: [документ или порядок подтверждения]. Коммунальные и иные согласованные расходы распределяются так: [перечень расходов, плательщик, основание расчёта и срок].
5. Обеспечительный платёж, если согласован. Размер: [сумма] рублей, дата внесения: [дата]. Он обеспечивает следующие денежные обязательства: [перечень]. Основания зачёта и порядок подтверждения сумм: [условия]. Порядок сверки, срок и условия перечисления неиспользованного остатка: [условия с учётом закона]. Если такой платёж не предусмотрен, стороны прямо отмечают это и не оставляют пустых денежных полей.
6. Пользование и содержание. Квартира используется для проживания согласованных граждан. Наймодатель передаёт её в состоянии, пригодном для проживания. Распределение текущего и капитального ремонта: [условия, проверенные с учётом статьи 681 ГК РФ]. Порядок сообщения о неисправности и согласования осмотра: [условия]. Известные недостатки фиксируются в акте.
7. Передача и окончание пользования. При передаче стороны подписывают акт: состояние помещения, перечень имущества, замечания, показания приборов учёта и количество переданных ключей. При окончании пользования составляют документ о передаче квартиры обратно и сверке согласованных расчётов. Основания и порядок прекращения найма определяются законом и применимыми условиями договора; уведомления оформляются с учётом обязательных требований.
8. Приложения и подписи. Согласованные приложения: [перечень, номера, даты]. Контакты сторон для связи: [контакты]. Наймодатель: [ФИО и подпись]. Наниматель: [ФИО и подпись].
После заполнения прочитай каркас без названий разделов. Должно быть понятно, кто предоставляет какую квартиру, на какой период и какие действия связаны с каждым платежом. Если ответ приходится искать в устной договорённости, внеси её на согласование, а не рассчитывай на память сторон.
Срок и деньги: места, где шаблон не должен решать за стороны
Письменную форму найма предусматривает статья 674 ГК РФ. Срок регулируется отдельно: по статье 683 он не должен превышать пяти лет, а при отсутствии определённого срока договор считается заключённым на пять лет. Поэтому пустое поле здесь не означает, что вопрос отложен до следующего разговора.
При сроке не менее года государственной регистрации подлежит возникающее ограничение права собственности на жильё. Так сформулирован пункт 2 статьи 674. Это отдельный вопрос от подписания письменного договора. Нельзя считать фразу «мы подписали бумагу» выполнением всех действий, связанных с выбранным сроком.
Я не подставляю всем одинаковые 11 месяцев. Сначала стороны определяют действительный период проживания и обсуждают его последствия. У краткосрочного найма есть особенности по статье 683; подходящий набор условий и регистрационные действия следует проверить для конкретного срока.
Денежные строки тоже нельзя объединять под общим словом «залог». Плата за первый период и сумма для обеспечения определённых обязательств имеют разное назначение. Для обеспечительного платежа значимы статья 381.1 ГК РФ и согласованные условия. Само название в переписке не объясняет, когда сумму можно зачесть и как производится итоговый расчёт.
Я проверила это на вопросе о последнем месяце: договорились ли стороны оплатить его заранее или речь шла о другом платеже? Если ответы разные, одинаковая сумма в двух строках не устраняет разногласие. Сначала уточняем назначение. Потом фиксируем условия.
Плату и сроки внесения стороны согласуют с учётом статьи 682. Коммунальные расходы лучше расписать по видам, чем оставить «всё включено» рядом с неизвестным перечнем. Какие платежи входят в общую сумму, какие считаются по показаниям и чем подтверждаются расходы — это вопросы к участникам, которые заполняют договор.
Перед подписью сверяем условия с квартирой
После 30 минут осмотра я обнаружила в списке имущества фразу «мебель в хорошем состоянии», но ни слова о повреждённой столешнице. На месте недостаток виден. В документе его нет. Такой акт плохо сохраняет исходную картину, даже если основной договор выглядит убедительно.
Поэтому последнюю сверку я делаю в определённом порядке:
Сопоставляю участников и полномочия с документами.
Проверяю, что адрес и описание относятся к осматриваемой квартире.
Сверяю даты передачи, срок найма и начало оплачиваемого периода.
Читаю каждый денежный пункт отдельно, включая условия обеспечительного платежа.
Заполняю акт по фактическому состоянию и передаваемым вещам.
Передаю правовые условия и нерешённые вопросы специалисту до подписания.
LibraChat поможет упорядочить черновик и подготовить список вопросов. Скопируй этот промпт в чат для разбора структуры:
Разбери структуру каркаса найма целой жилой квартиры между гражданами. Укажи незаполненные условия, противоречия между датами и разные назначения денежных сумм. Отдели вопросы к сторонам от вопросов для юриста. Не выдумывай сведения о собственнике, квартире и проживающих, не назначай срок, штрафы или основания удержания денег. Не объявляй документ юридически проверенным. Вместо личных данных оставь обозначения сторон. Вот обезличенный текст: [вставить черновик].
Паспортные сведения и другие личные реквизиты заполни в своей окончательной версии локально. Для разбора связей между разделами достаточно обозначений. Варианты работы с документами перечислены в тарифах LibraChat, а дополнительные приёмы обсуждения договорного текста — в материале о договорах.
Перед поиском следующего бланка напиши одну строку: кто предоставляет кому какую жилую квартиру и для чего. Затем проверь, совпадает ли с этим основание выбранной формы. Так неподходящий шаблон обнаружится раньше, чем ты начнёшь заполнять адреса и суммы.
